9 апреля 2025 года состоялся круглый стол: «Как улучшить качество содержания и обслуживания многоквартирных домов: задачи и пути решения».
Мероприятие прошло на Международной выставке "ЖКХ России- 2025" в Санкт-Петербурге.
Модератором выступила Сердюк Ольга Владимировна, первый заместитель исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет».
Вопросы, вынесенные на обсуждение:
- Стандартизация деятельности/ взаимодействия, в том числе выполнения и оценки качества работ по управлению и обслуживанию многоквартирного жилого фонда
- Экономически обоснованные правила ценообразования услуг/работ по управлению, содержанию и ремонту МКД;
- Инвестиции в модернизацию общего имущества собственников МКД, технологические возможности и механизмы стимулирования;
- Кадровое обеспечение организаций жилищно-коммунального хозяйства;
- Защита интересов добросовестных участников рынка управления и обслуживания МКД, в том числе обеспечение допуска к управлению и обслуживанию МКД добросовестных и квалифицированных участников, механизмы предупреждения и разрешения конфликтов.
Сердюк Ольга Владимировна подчеркнула значимость и злободневность вынесенной на обсуждение темы. Она отметила, что качество управления МКД является не только залогом обеспечения комфортной среды для его жителей, но и серьезным конкурентным преимуществом самого МКД.
Заместитель генерального директора Союза российских городов Колмогоров Евгений Анатольевич согласился с тем, что проблематика содержания и обслуживания МКД для городов является одной из важнейших. Он отметил, что Союз российских городов, в котором состоят 102 участника, активно обсуждает вопросы, связанные с содержанием и обслуживанием МКД, однако единой позиции, которую поддержали бы все участники союза и которую можно было бы официально представить руководителям городов, до сих пор выработать не получилось.
Участников круглого стола поприветствовал Пахомов Сергей Александрович, Председатель комитета Государственной Думы по строительству и жилищно- коммунальному хозяйству.
«Мы сегодня собрались, чтобы объединить опыт, идеи, компетенции, найти решения, которые сделают жизнь людей комфортнее, работу отрасли прозрачнее и эффективнее», - сказал он.
Сергей Александрович подчеркнул, что для обеспечения жителям гарантированного уровня сервиса необходимы унифицированные регламенты для управляющих компаний, четкое определение зоны ответственности, возвращение реального государственного контроля. Нужны прозрачные механизмы формирования стоимости услуг, которые учитывают реальные расходы на содержание домов, но при этом защищают интересы граждан. Защита добросовестных участников рынка, стимулирование кадрового обеспечения отрасли - все это важные темы, в которых законодательная власть крайне нуждается в обратной связи от отрасли.
Дзюба Галина Юрьевна, Председатель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Российской Федерации в своем выступлении отметила, что тема качества содержания и обслуживания многоквартирных домов касается не только сферы жилищно-коммунального хозяйства, она влияет на качество жизни каждого из нас и миллиона людей, которые проживают в наших городах.
Она обратила внимание на важный аспект, который напрямую влияет на качество и содержание МКД - уровень квалификации специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, особенно в управляющих компаниях.
На сегодняшний день профессии в секторе ЖКХ не обладают должным престижем, а низкий уровень заработной платы специалистов приводит к недостаточной мотивации и профессионализму. Повышение уровня заработной платы работников управляющих компаний напрямую зависит от экономического состояния предприятия и установленных тарифов и поэтому требует комплексного подхода.
Необходимо учитывать как внутренние, так и внешние факторы, влияющие на данный сектор, провести детальный анализ тарифной политики, которая используется для расчета стоимости услуг, предоставляемых управляющими компаниями. При этом важно основываться на текущих экономических реалиях. Необходимо разобраться, из чего складываются расходы, кто непосредственно на них влияет, какие шаги нужно предпринять для достижения оптимального баланса между ценой и качеством предоставляемых услуг.
Все эти факторы сегодня влияют на то, что многие управляющие компании сталкиваются с дефицитом, а порой и полным отсутствием инвестиций, что несомненно препятствует внедрению новых технологий и улучшению качества сервиса для жителей.
Необходимо объединить усилия всех участников этого процесса - органов власти, представителей управляющих компаний, специалистов сферы и самих жильцов.
«Мы должны выработать совместные подходы к пересмотру, в первую очередь, системы оплаты труда специалистов, обеспечить доступ к современным образовательным программам, повысить уровень квалификации. И как только мы это сможем сделать, у нас будут внедряться новые технологии, улучшаться качество и уровень сервиса для наших жителей», - сказала она.
Разворотнева Светлана Викторовна, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, участвуя в дискуссии, подчеркнула, что стандартизация – это инструмент решения очень многих проблем. Это и отраслевые госты, над которыми работает Комитет Российской Федерации по стандартизации, метрологии сертификации, и принятый в первом чтении законопроект о стандартизации отчетности, и попытка ввести обязательную методику расчета минимального платежа за содержание общего имущества.
Светлана Викторовна отметила, что достаточно часто ей пишут и говорят о том, что нужен более стандартизированный договор управления, она предложила при необходимости эту тему обсудить дополнительно.
Также актуальны вопросы оценки качества услуг и вопрос изменения роли государственного жилищного надзора. Достаточно активная дискуссия по различным путям реформирования сферы управления ведется с лета прошлого года, предложено несколько сценариев. Совет Федерации провел опрос регионов, который показал, что большинство регионов выступают за совершенствование существующей модели, а не за пересмотр новой.
Поэтому любые поступившие предложения и конкретные законодательные инициативы Светлана Викторовна готова донести до своих коллег по комитету.
Межецкая Вероника Анатольевна, заместитель генерального директора ЗАО «Научно-исследовательский центр муниципальной экономики» выступила с докладом на тему «Улучшение качества содержания МКД путем привлечения квалифицированного персонала и профессиональных специализированных организаций».
Она подчеркнула, что на текущий момент понятие «эксплуатация» есть в Градостроительном кодексе, но такого определения нет в Жилищном кодексе и его нужно возвращать в Жилищный кодекс. На сегодняшний день в жилищном законодательстве вообще отсутствует понятие управляющей организации, нет полной логичной схемы что такое управляющая организация и какие требования к ней предъявляются. У дома есть управляющая организация и эксплуатирующая организация, требования по материально-техническому обеспечению должны быть именно у специализированной эксплуатирующей организации.
Необходимо заострить внимание на том, что никогда не будет экономики многоквартирного дома, пока не появится экономика профессиональной управляющей организации. Начинать надо сверху вниз. И на сегодняшний день движение тоже к этому есть.
В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 г. с прогнозом до 2035 г.
есть раздел по трансформации кадрового обеспечения сферы ЖКХ. Предусмотрены мероприятия, направленные на решение кадровых проблем в ЖКХ:
- развитие системы профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации кадров для нужд отрасли жилищно-коммунального хозяйства;
- повышение привлекательности и престижа профессий и специальностей сферы жилищного и коммунального комплексов;
- повышение уровня компетенций руководителей и специалистов предприятий жилищно-коммунального хозяйства, в том числе с использованием инструментов независимой оценки квалификаций персонала.
Однако по первому пункту сама система еще не работает, ее нужно в первую очередь создавать. Про повышение привлекательности и престижа - пока все на уровне разговоров. Вопрос повышения уровня компетенции руководителей и специалистов предприятия до конца не понимается.
Руководитель, управляющий организацией должен иметь либо профильное образование, либо удостоверение о переподготовке. На текущий момент свидетельство о квалификации имеют 2377, при том, что управляющих организаций около 17 тысяч. Поэтому нужно создавать эту систему.
Сейчас Минстрой России работает над законопроектом, над внесением изменений в Жилищном кодексе, чтобы определить требования к управляющим организациям. Однако нужны требования не только к управляющим организациям, нужны требования к специализированным организациям, которые заняты эксплуатацией многоквартирных домов, нужен реестр руководителей, главных инженеров управляющих и специализированных организаций, нужна система переподготовки и повышения квалификации.
Презентация Межецкой В.А. на тему «Улучшение качества содержания МКД путем привлечения квалифицированного персонала и профессиональных специализированных организаций» доступна к просмотру.
Мурмуридис Петр Евгеньевич, генеральный директор ООО УК «Рублево-Архангельское Сервис» рассказал про технологические возможности при реализации современных девелоперских проектов, направленные на повышение уровня жизни и экономическое стимулирование собственников.
Он отметил, что в рамках круглого стола обсуждается вопрос повышения качества обслуживания жилых домов, а сделать это без квалифицированных кадров, безусловно, нельзя. В то же время повысить качество без квалифицированного собственника, который заинтересован в росте стоимости недвижимости, также практически невозможно.
По собственным наблюдениям собственники все больше включаются в эту проблематику и вовлеченность их в вопросы обслуживания общего имущества уже достаточно высока. Безусловно, люди понимают, что современные дома требуют специализированного обслуживания, квалифицированной эксплуатации и предъявляют соответствующие требования управляющим компаниям. Но прежде всего хотелось бы отметить такие технологические вопросы, которые сегодня становятся все более актуальными – вопросы, направленные прежде всего на улучшение качества жизни и в том числе на стимулирование в экономическом смысле собственников для того, чтобы использовать общее имущество.
На примере СберСити в Рублёво-Архангельском уже прослеживается тренд на снижение общедомовых нужд в том числе за счет возобновляемых источников энергии.
Сегодня архитекторы достаточно много тратят времени не только на то, чтобы правильно разместить здания, исходя из инсталляционных требований, но в том числе используют фотовольтаику - возможность преобразования энергии солнца в электрическую энергию. Солнечные модули фотоэлектрические интегрируются в фасад здания, либо в черепицу, в облицовку балконов, и за счет этого возможно преобразование энергии и снижение затрат на общедомовые нужды.
В Уфе реализован проект солнечного фасада «Умный дом Гелиос». Там установлена мощность порядка 180 кВт. В Екатеринбурге есть несколько проектов, например в Академическом районе построен жилой дом с фасадом Unigreen Energy, также известен проект Олимпика, где девелопер впервые использовал фасадные фотоэлектрические модули. В Москве можно вспомнить проект Headliner от ГК «Кортрос». Но наибольшее количество домов с такими фасадами будет именно в районе Сберсити.
Специалисты, проводя энергомоделирование, пришли к выводу, что как с технической стороны, так и с точки зрения экономики, жизнеспособность таких фасадов достаточно высока. Можно говорить об экономии на общедомовых нуждах порядка от 10%, в зависимости от того, насколько полно фасады будут фотоэлектрически использоваться. Безусловно, площадь фасадов намного больше, чем площадь кровли, поэтому генерируемая тем самым энергия в достаточно большом количестве может быть использована на такие нужды.
С точки зрения операционных расходов, нет необходимости чистить от снега такие фасады в зимний период. И в этой части дальнейший тренд на развитие таких технологий достаточно прогрессивен. Все больше появляется электромобилей, есть возможность производить зарядные сессии непосредственно в рамках жилого комплекса и в ночные часы за счет использования в том числе систем накопления энергии.
Это достаточно интересный тренд. Сегодня можно уже использовать такого рода генерируемую энергию для снижения расходов на общедомовые нужды. Интересы застройщиков и девелоперов следует в этой части развивать и снимать регуляторные ограничения, которые в этой части есть – например, ограничение присоединенной мощности энергоприемников (15 киловатт).
Петр Евгеньевич подчеркнул, что рынок к этому готов, и ресурсоснабжающие организации, с учетом имеющихся на сегодня ограничений с точки зрения генерации и сетевых ограничений, тоже не будут против таких инициатив.
Другая важная составляющая, которая позволяет повысить качество жизни населения – это вопрос, связанный с управлением отходами.
Тема становится все более актуальной, благосостояние населения растет, количество генерируемых отходов на домохозяйство также имеет тенденцию к росту. В мире показатель порядка 750 грамм на человека, а в Российской Федерации 1,1 кг создает каждое домохозяйство ежедневно. В этой части необходимо уже сегодня задуматься над тем, как создать ту инфраструктуру, которая позволяет правильно осуществлять сбор, утилизацию и последующую переработку. К сожалению, отсутствие достаточно глубокой первичной сортировки приводит к тому, что выработка и переработка отходов теряет всякую актуальность, ее себестоимость высока, бизнес в эту отрасль не идет.
В то же время национальными целями развития Российской Федерации предусмотрен переход к стопроцентной сортировке к 2030 году. Согласно проведенным опросам более 90% людей готовы использовать эту инфраструктуру, если она будет создана непосредственно вблизи многоквартирных домов.
Сегодня уже интегрированы такие решения и в рамках проектирования, многие застройщики это используют, а где этого нет жители просят управляющие компании такую инфраструктуру реализовать.
В рамках проекта СберСити в Рублёво-Архангельском реализуется инновационная система вакуумного мусороудаления. В результате в районе полностью будет изменена логистика, не будет большегрузного транспорта и региональных операторов внутри жилых кварталов.
Такие нововведения, безусловно, приведут в дальнейшем к тому, что люди будут вовлекаться в эко-повестку и все больше участвовать в такого рода процессах.
Существуют и другие достаточно инновационные и важные технологические ноу-хау, например децентрализованное снабжение коммунальными ресурсами, и в этой части есть возможность экономии на технологических присоединениях, вопрос использования биометрических данных в ЖКХ, важная тема кибербезопасности, связанная с управлением автоматизацией жилых домов. Не следует также забывать о системах инцидент-менеджмента и приоритетной аналитики, за счет чего возможно производить перерасчет за неполностью оказанную услугу, как жилищную, так и коммунальную, без дополнительного обращения жителей за перерасчетом.
Невмержицкая Наталья Викторовна, председатель правления Ассоциации гарантирующих поставщиков и энергосбытовых компаний, в своем выступлении рассказала про новые технологии энергетики в МКД.
Действительно гарантирующие поставщики в основном являются представителями ресурсоснабжающих организаций, в электроэнергетике самый большой процент проникновения через прямые договоры непосредственно по отношению к конкретным потребителям внутри МКД, поэтому Ассоциация ГП и ЭСК плотно занимается всем законодательством в сфере ЖКХ.
В силу того, что в электроэнергетике происходят различные процессы по развитию новых технологий, по возникновению новых отношений с потребителями, по так называемому развитию категории просьюмеров, когда потребитель сам становится производителем в отдельных случаях, и является поставщиком электроэнергии в систему.
Пока есть ограничения для так называемого понятия микрогенерации в отношении МКД, но сам факт установки объектов генерации (в основном это солнечные панели) на жилых зданиях уже существует и законодательство в этой части точно требует совершенствования.
Ассоциация ГП и ЭСК являемся лидером этого вопроса в рамках рабочей группы EnergyNet по электроэнергетике, в контексте развития новых энерготехнологий внутри МКД. Речь идет о совершенствовании законодательства для того, чтобы эти вопросы регулировать.
В первую очередь, это электрозарядки. Электрозарядная инфраструктура общего доступа есть на городских улицах, в бизнес-центрах, в офисных центрах. Но очевидно, что для большинства владельцев электромобилей заряжать автомобиль ночью в своем месте проживания – это самый простой и доступный способ. Однако стоимость услуг управляющей компании по прокладке кабеля достигает нескольких сот тысяч рублей. Поэтому Ассоциация ГП и ЭСК и Минэнерго сильно заинтересован в том, чтобы выставить такую бизнес-модель, по которой в условиях ночного минимума нагрузок, что является прекрасным резервом для использования уже существующей мощности МКД, для того чтобы обеспечивать зарядку. При этом необходим контроль этой мощности, чтобы суммарное потребление не приводило к отключениям других жизненно важных систем.
Обдумывается формирование так называемых операторов зарядной инфраструктуры, по аналогии, с тем, как появился доступ у операторов сотовой связи, интернета, внутри МКД, попытаться расширить возможности с наложением определенных ограничений на их действия и решить задачку, чтобы внутри дома не было навязывания решений слишком экономически необоснованных, чтобы по максимуму использовать существующие резервы для этих целей.
Следующий элемент - микрогенерация или просто генерация, которая устанавливается в МКД, а также системы накопления.
Всем очевидно, что по использованию ВИА в мире в целом Россия пока сильно отстает, потому что стоимость электрической энергии слишком низкая для того, чтобы обеспечить какое-то естественное стимулирование развития этих технологий, оно не окупается.
Поэтому также необходимо расширить вопросы применения генерации в многоквартирных домах. Потому что сейчас действительно есть запрет на установку объектов микрогенерации. Но микрогенерация это одна из категорий объектов генерации как таковых, с определенными условиями функционирования.
И третья тема, которая пока находится в широком обсуждении - это модели управления спросом.
Этот сегмент уже есть на рынке. Потребитель соглашается несколько часов в месяц снизить свое потребление, получает за это приличную компенсацию, которая сопоставима со снижением стоимости 10-20% от месячного потребления. Это механизм, который позволяет не загружать дорогую генерацию в пиковые часы, и при этом потребители имеют определенные выгоды. Например, отключение кондиционеров на два часа может вполне дать существенный результат без особого ухудшения комфорта проживания, особенно если мы в этот момент находимся на работе.
К таким моделям управления сейчас подключились крупные и средние потребители, для которых это более понятный процесс.
В западном мире, где цена электроэнергии более высокая, эти технологии давно начали развиваться и были востребованы. У нас пока это только на старте. Сейчас мы обсуждаем, как можно развить эту модель распространить на более широкий круг потребителей, чтобы это стало им экономически выгодно и интересно. Современная цифровизация должна в этом помочь, вплоть до использования системы умных домов, которые могут давать право доступа для внешнего управления отдельными объектами.
Эта модель сейчас дорабатывается, все желающие могут присоединиться к дискуссии. «Мы готовы делиться, воспринимать мнения и соответственно их агрегировать для дальнейшего продвижения», - сказала Наталья Викторовна.
Маслов Александр Сергеевич, директор АО «Зелёный город», выступил с докладом на тему «Технологические решения в интересах собственников помещений в МКД».
Он продолжил дискуссию о таком способе повышения качества жизни в МКД как использование альтернативных источников энергии, который одновременно позволяет жителям экономить на оплате услуг ресурсоснабжающих организаций. Директор АО «Зеленый город» привел пример целого ряда современных жилых комплексов с солнечными батареями, интегрированными в фасады. Такое решение, по его словам, позволяет экономить до 30% потребностей дома в электроэнергии и может использоваться при строительстве не только жилых зданий, но и объектов промышленного назначения.
Бытует мнение о том, что внедрение фотовольтаики в России - это утопичная история. Действительно каких-то 10 лет назад, с учетом стоимости тарифа, с учетом стоимости технологий, это было невыгодно экономически, это была имиджевая история. Но сегодня это уже абсолютно точно дает возможность экономить жильцам дома свои затраты на оплату электроэнергии.
Александр Сергеевич отметил, что по предварительным оценкам сегодня возможна экономия около 600 тысяч рублей в год для 25-этажного дома за счет установленного солнечного фасада квадратуры около 1000 квадратных метров и мощностью около 180 киловатт. Тренд с переходом на использование не поверхности кровли, а фасадов на сегодняшний день развивается, можно получить экономию в среднем от 3 до 6 тысяч рублей с квадратного метра солнечного фасада.
С точки зрения регуляторики АО «Зелёный город» прошло все необходимые испытания, получило техническое свидетельство от Минстроя России. Цель этой компании – это реализация и популяризация данных решений. В частности, организация ведёт активное участие в изменении законодательных норм.
Презентация Маслова А.С. на тему «Технологические решения в интересах собственников помещений в МКД».
Лещенко Олеся Алексеевна, Заместитель коммерческого директора по работе с ключевыми клиентами Doma.ai в своем выступлении рассказала о существующих в цифровизации трендах, которые сейчас могут использовать управляющие организации.
Она подчеркнула, что потенциал цифровизации в сфере управления огромный, потому что пока большим набором разных инфраструктурных цифровых решений охвачено только около 15% квартир.
Смартфоны есть у всех, мы привыкли передавать показания счетчиков и оплачивать квитанции. Что касается более умной инфраструктуры - умного дома, пропусков, телеметрии, управления своим потреблением коммунальным – все это только начинает развиваться. Конкуренция в сфере управления толкает цифру вперед. Те регионы, где конкуренция между управляющими организациями активная, там управляющие организации более активно используют цифровые решения в своей работе и во взаимодействии с клиентами. Государство конкурирует с бизнесом за конечного потребителя, за население: 1,1 млн заявок подано через ГИС ЖКХ и мобильное приложение Госуслуги.Дом с января по март 2025 г., рост 30%.
Люди хотят простого сервиса по одной кнопке в своем смартфоне. Информационная открытость раньше была конкурентным преимуществом, а теперь удивлять и конкурировать нужно дополнительными сервисами.
При этом кадров мало, профессиональных кадров еще меньше и без автоматизации, без повышения производительности труда достичь роста качества и регулярного, стандартного, стабильного управления этим качеством невозможно.
Олеся Алексеевна выделила ключевые тренды развития цифровизации:
- качество первичных данных - краеугольный камень цифровизации;
- темп развития сервисов и их набор определяют персональные цели цифровизации;
- будущее за экосистемами и интеграциями.
Она подчеркнула, что сервисы очень разные и будущее в развитии этих сервисов не в том, чтобы конкурировать между собой, а в том, чтобы объединяться и за счет синергии предлагать рынку качественные, комплексные решения. Будущее за экосистемами и взаимными интеграциями.
Презентация Лещенко О.А. на тему: «Цифровизация как инструмент повышения качества содержания и обслуживания многоквартирных домов»
Генцлер Ирина Валентиновна, Директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» говорила о стандартах как основе взаимодействия собственников и управляющих.
Ирина Валентиновна напомнила, что прошло два с половиной года с момента утверждения стратегии развития ЖКХ, где был поставлен вопрос о введении единых стандартов как обязательном мероприятии. Но сегодня нет этой концепции, не началось экспертное обсуждение на тему, что должны представлять собой эти единые стандарты.
Сейчас ключевая проблема состоит в том, что собственники и управляющие компании не могут договориться, а «страдает» при этом МКД.
Необходимость договориться очень важна, а альтернатива в случае, если собственники и управляющие компании не могут договориться, - региональная управляющая организация.
Институт экономики города пытается внести своей вклад в создание методической основы для взаимопонимания собственников и управляющих организаций, ведется работа над такого рода стандартами.
Основной посыл в том, что стандарт должен давать общее понимание для собственников и управляющих организаций относительно содержательной сущности услуг или работ. И этот стандарт должен давать возможность управляющим организациям продемонстрировать свои достижения, результаты, а собственникам быть уверенным, что эти результаты действительно достигнуты, что они не зря заплатили управляющей организации свои деньги.
Такие стандарты могут быть основой для диалога, для понимания того, что все эти работы реально требуют усилий, квалификации, а соответственно они должны быть нормальным образом оплачены.
Презентация Генцлер И.В. на тему: «Стандарты как основа взаимодействия собственников и управляющих»
Гурылев Александр Геннадьевич, Вице-президент АНП «Национальный Жилищный Конгресс» выступил с докладом на тему «Правила экономически обоснованного ценообразования услуг/работ по управлению, содержанию и ремонту МКД».
Управляющие компании с удовольствием будут соблюдать любые стандарты, если их усилия будут оплачены. Правила экономически обоснованного ценообразования и услуг - это неписаные правила бизнеса. Когда человек устанавливает стоимость за свои услуги - он берет затраты, свои усилия, свое время плюс ту прибыль, которую хотел бы получить и таким образом получается цена. Но в сфере ЖКХ все по-другому.
В советский период государство оплачивало большую часть всех затрат, связанных с обеспечением безопасности и комфортности проживания граждан СССР. На данный момент несколько другая ситуация, поэтому экономически обоснованная цена – это расчетная цифра на момент заключение договора с реальными затратами на содержание дома плюс какие-то прогнозные цифры, как она могла бы поменяться.
Только такой подход на данный момент может обеспечивать безопасность проживания.
Когда нет экономически обоснованной цены, мы имеем ухудшение состояния домов, рост аварийного жилищного фонда.
Принцип расчета экономически обоснованной цены:
- Определение заказа Управляющей организации. Складывается из технической потребности МКД (безопасность) и потребности жителей (комфортность).
- Определение стоимости управления, содержания ремонта. Заказ умножается на рыночную цену услуги, прибавляются затраты Управляющей организации, норма прибыли и процент неплатежа жителей.
С получившейся стоимостью контракта предприниматель выходит на общее собрание собственников. Но возникают нюансы - НДС, штрафы, инфляция, аварии и получается фактическая сумма средств. Получается диспропорция из ожиданий жителей и возможностей управляющей организации.
Александр Геннадьевич предложил варианты действий для адаптации цены договора к окружающей действительности:
- Определение алгоритма действий и финансирования управляющей компании при дефиците средств;
- Определение методики расчета стоимости Содержания МКД;
- Определение методики расчета стоимости Текущего ремонта МКД.
Без законодательно закрепленной, регулярной индексации цены договора без ОСС, ни Управляющие Организации, ни кто-либо другой не могут стабильно обеспечивать полноценный уровень обслуживания. Необходимо установить понятные простые правила взаимоотношений клиента, подрядной организации, управляющей компанией и органов власти.
Презентация Гурылева А.Г. на тему «Правила экономически обоснованного ценообразования услуг/работ по управлению, содержанию и ремонту МКД».
Маликова Ирина Петровна, Генеральный директор ООО «Институт Управления ЖКХ» рассказала о ценовой политике и оптимизации налогообложения в деятельности по управлению МКД.
Ирина Петровна озвучила предложение отменить норму в Жилищном кодексе, согласно которой в случае, если собственники не устанавливают размер платы, то ее устанавливает орган местного самоуправления, потому что это расхолаживает граждан. Они понимают, что они ничего не должны делать, а считают экономически обоснованным тариф, который утверждает орган местного самоуправления. Дальше возникает вопрос зачем тогда управляющим компаниям что-то считать? В этом и есть проблема. На сегодняшний день есть нормы Жилищного кодекса о том, что является существенными условиями договора управления. Поэтому в первую очередь сегодня задача всех управляющих компаний определить порядок ценообразования.
Проблема в управляющих компаниях, в их квалификации, в квалификации специалистов в виде экономистов и бухгалтеров. Грамотно применяя даже сегодняшние несовершенные льготы, можно минимизировать расходы управляющей компании.
Нужно в обязательном порядке принять ценовую политику каждой управляющей компании, выбрать методы ценообразования для того, чтобы было понятно, как производится расчет. Та задача, которая стоит по вопросам именно ценообразования, она очень важна сегодня для всех управляющих компаний.
Презентация Маликовой И.П. на тему: «Ценовая политика и оптимизация налогообложения в деятельности по управлению МКД»
Синицына Наталия Ивановна, Руководитель направления развития программы лояльности и партнерских предложений Дирекции поддержки продаж транзакционных продуктов АО «Альфа-банк» выступила с докладом на тему «Капитальный и текущий ремонт МКД: как УК может эффективно выполнять свои функции и повысить доверие жителей».
Наталия Ивановна заявила, что управляющая компания – это коммерческий бизнес по управлению многоквартирными домами.
Соответственно, должны существовать свои рыночные законы, правила, и должен быть экономический эффект. Бизнес может быть очень успешным.
Сейчас на специальных счетах скопилось порядка 300 миллиардов рублей. Капитальные ремонты со спецсчетов - редкая история. Мало тех, кто принял на себя инициативу и стал локомотивом при взаимодействии с собственниками, помогая им организовать капитальный ремонт. Жители не знают, что у них есть права организации капитального ремонта. Они не могут договориться в чате дома по каким-то простым вопросам, а тут целый капитальный ремонт со своими особенностями и сложностями. Нужен лидер.
Именно управляющая компания должна взять на себя организацию капремонта, потому что у нее есть технические, юридические специалисты, есть подрядчики, кроме того, управляющая компания отвечает за текущий ремонт, а по сей день нет четкой границы между текущим и капитальным.
Нужно повысить доверие жителей, нужно сделать техническое обследование дома, сопоставить его с региональной программой капитального ремонта и после этого уже внести предложение о переносе сроков или составить дорожную карту, обсудить с жителями решение через цифровые сервисы.
Условия развития рынка управляющих организаций:
- Цифровизация. Цифровизация бизнес-процессов, коммуникаций и расчетов.
- Конкуренция. Прозрачность голосований в ГИС ЖКХ.
- Прозрачные финансовые потоки. Деньги на текущий ремонт должны накапливаться на отдельном счете с иммунитетом и сохраняться за МКД.
Презентация Синицыной Н.И. на тему «Капитальный и текущий ремонт МКД: как УК может эффективно выполнять свои функции и повысить доверие жителей».
Хмельников Борис Вадимович, генеральный директор ЗАО «Центр муниципальной экономики» в своем выступлении подчеркнул, что начинать все нужно с экономики дома.
Экономика дома – это основа экономики управляющей организации. Она строится на технической политике, реализованной в виде плана работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД и расчетах по определению потребности в финансовых средствах. Плата за содержание жилья должна быть экономически обоснована.
Самая большая ошибка ранее была в том, что когда на государственном уровне было определено, что будет не минимальный размер платы, а минимальный перечень работ, было заложено понятие, что минимальный перечень работ – это нормативные требования к содержанию здания, что совершенно неправильно. Потому что это невозможно сделать с учетом того, что есть сейчас в экономике. Нужно было закладывать требования, связанные с обеспечением безопасности проживания.
Как перейти к индивидуальной экономике МКД?
- Необходимо начать с технического учета. У каждого дома должна быть инструкция по эксплуатации.
- Необходима федеральная методика определения стоимостей (расценок) на работы по содержанию ОИ МКД, обязательная для ОМС,
УО и собственников домов.
- Требуется экономически обосновывать плату по каждому МКД.
- Установить минимальный срок договора управления не менее 5 лет.
Презентация Хмельникова Б.В. на тему «От экономики МКД- к экономике УО»
Сердюк Ольга Владимировна, первый заместитель исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет» поблагодарила организаторов и участников за то, что подобные мероприятия становятся регулярными: "Мы движемся в нужном направлении, польза от этих мероприятий есть очень конкретная - формируется задел на будущее. Благодаря таким обсуждениям позже планируются мероприятия на площадке Государственной Думы, в результате чего появляются документы. Просьба, если есть какие-то конкретные предложения, написать нам на gkhsovet@yandex.ru, мы обобщим и направим в Минстрой России и в Государственную Думу".
Запись онлайн-трансляции Круглого стола доступна по ссылке.