В рамках XIV Петербургского международного юридического форума (ПМЮФ) состоялась экспертная сессия «Изменение правового статуса общего имущества в домах и жилых комплексах: норма права и нормы жизни». Исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер выступил с докладом, в котором обозначил две системные проблемы в сфере управления многоквартирными домами (МКД) и предложил механизмы их правового решения.

Кризис модернизации и защита инвесторов Открывая дискуссию, Марк Геллер обратил внимание на то, что жилой фонд страны стремительно ветшает. Если внутри квартир собственники поддерживают надлежащее состояние и внедряют новые технологии, то общее имущество (инженерные сети, лифты, кровля) переживает сверхнормативный износ. Технический прогресс ушел далеко вперед (солнечные электростанции, зарядная инфраструктура, системы «умного дома»), однако в существующих домах эти изменения практически не применяются из-за отсутствия регуляторных предпосылок для инвестиций.

В качестве яркого примера эксперт привел противопожарные системы. По закону дома выше 9 этажей должны быть оснащены автоматическими системами пожаротушения и дымоудаления, однако в существующем фонде (особенно советской постройки) они практически повсеместно находятся в неэксплуатируемом состоянии. Собственники отказываются голосовать за выделение средств на их восстановление, а программы капремонта такие работы часто не покрывают.

Для решения этой проблемы Марк Геллер предложил отказаться от радикальной идеи исключения сложных систем из состава общего имущества и передачи их в частную собственность третьим лицам (по аналогии с недавними поправками для операторов связи). «Дом – это сложное техническое сооружение и единый объект недвижимости. Разрушать эту правовую конструкцию весьма чревато. Нужны общие принципы определения того, что может являться частной собственностью третьих лиц в квартирном доме», — отметил Исполнительный директор «Совета ЖКХ».

Вместо этого он выдвинул концепцию «инфраструктурных соглашений» (частноправовой концессии общего имущества):

• Инвестор (например, управляющая компания) финансирует модернизацию или восстановление системы.
• Объект остается в общей собственности жильцов, но на дом накладывается обременение в силу закона, которое «следует за вещью».
• Инвестор получает гарантированный возврат инвестиций и согласованную маржу за счет платы за содержание жилья на срок окупаемости.
• Данная модель защитит инвестора при смене собственников и позволит применять ее на этапе нового строительства, обходя существующий запрет п. 3 ст. 308 ГК РФ на возложение обязанностей на будущих покупателей помещений через обычные договоры.

Парадокс ответственности управляющих компаний В ходе дискуссии Марк Геллер также заострил внимание на несправедливом распределении ответственности. Он привел конкретный пример: управляющая компания привлекает МЧС для проверки дома, инспекторы фиксируют нарушения пожарной безопасности и требуют от собственников выделить деньги на ремонт. Часто жильцы отказываются. Дом остается без соответствующей защиты, но в случае чрезвычайного происшествия административную, а затем и уголовную ответственность несет управляющая компания, а не бездействующие собственники. «Здесь возникает парадокс, и в этом надо разбираться», — резюмировал эксперт.

Проблема многоэтажных жилых комплексов Второй острой проблемой, поднятой в докладе, стала правовая неопределенность в отношении общего имущества, обслуживающего несколько многоквартирных домов в составе единых жилых комплексов (крышные котельные, тепловые пункты, подземные паркинги, общие земельные участки).

Марк Геллер констатировал серьезный конфликт между позицией Минстроя России и судебной практикой:

• Позиция Минстроя: Имущество принадлежит только тому дому, где оно физически (адресно) расположено. Остальные дома должны лишь компенсировать стоимость потребленных ресурсов.
• Позиция судов: Суды общей юрисдикции и арбитражные суды последовательно указывают на необходимость определять статус имущества по его функциональному назначению, признавая его общей собственностью всех обслуживаемых домов, вне зависимости от места физического расположения.

«Современные застройщики закладывают принципы единой инфраструктуры, но законодательство не учитывает это на стадии эксплуатации. Особенно остро конфликты вспыхивают, когда домами управляют разные УК. Назрела необходимость отдельного правового регулирования для многоэтажных жилых комплексов», — подчеркнул Марк Геллер. Он выразил надежду, что предстоящее принятие закона о малоэтажных жилых комплексах создаст базу для последующего урегулирования прав и в высотных комплексах.